全国工商联房地产商会会长聂梅生
2010年1月12日，由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。全国工商联房地产商会会长聂梅生出席论坛并发表演讲。
聂梅生：
政策主导房地产发展走向
“如果问2010年的楼市怎么样，还不如问政策”。中国的房地产如果往前看十年就能看出，政策永远是起主导作用的。2009年可以说“超预期”。从政府层面，开发商层面，老百姓层面，银行层面可能都没想到走出这样一个行情，房价持续9个月的走高。
房价连续10个月回升的线，蓝的是环比，红的是同比。9月份的时候交易量曾经有所下降，有一个小小的波折，但是后来立即上来。到了四季度，房价的增幅曲线斜率大大的高于2007年房价涨的最快的时候的斜率，比它要陡得多。所以不光是达到了当年的新高，同时也达到了中国房地产历史上涨幅最快的一个高点。这两个涨幅差得很远，尾线一直这样上去，无疑是把中国的房地产推向了泡沫。如果再继续这样涨，比07年快得多。
交易量急剧上升三大原因 核心问题在货币
为什么去年房地产走出这样的情况? 这个事情是不能用房价收入比来解释的，不可能08年大家没有钱不买房，09年突然都有钱了，怎么就有那么多钱买房子?交易量是从需方决定的，不是供方决定的。为什么2009年会有这么大的增幅?我认为核心问题就在货币上。
货币投放率，2007年加上2008年才只有7万多亿，今年最终数据我估计肯定是在9万亿以上，奔10万亿。这么多的充裕的流动性在那里，房地产是不动产，是一个金融密集型的行业。现在怎么会不买房?怎么会交易量不上升?
第一，利率非常低，在利率这么低的情况下当然按揭贷款的成本会低了。第二，又是首付只有20%，甚至于有些银行做的比20%还要低。利率又低，这么低的利率贷款利息还要打7折。钱是从哪儿来的?从银行出来的。银行是商业银行，凭什么让他打7折? 它是靠利息来维持他的运行的。一打7折银行就让给了房地产市场，这是政府在特殊情况之下急剧宽松的货币政策。如果不提高利率，银行又到处的抢按揭贷款情况之下，就是投机性的在曲线的最后释放出来了，因为他们可以贷款，利用银行杠杆来买房，关键问题还是属于货币的供应问题。第三高就是地王，09年第一季度各种地价都在上升。
保障性住房不到位 房地产市场发展失衡
其实中国的住房真的不能全靠市场解决，尤其在这么一个宽松的特殊环境之下出台这些政策促使房价上升了，真的不是老百姓的中低收入的住房由现在的住房解决。但是保障性住房8月份完成了23.6%。实际上这个事情中央投入没有到位，地方投入也没有到位。中央计划投入493亿元，地方配套1183亿元，这方面都没有到位，就形成了现在的局面。保障性住房的问题，老百姓实际上很多是在期待这部分，没有。为什么这么说?一开始说保障性住房9000亿，后来到人大说是4000亿，占4万亿的10%。4万亿是两年，今年也应该是2000亿，后来说是1676亿，还包括地方的，而且还没有落实。目前的情况下怎么能房地产市场平衡?缺了一大块，缺的这块应该是由保障性住房平衡的这块。
“国11条”
“国11条”出台是非常及时的，针对性极强，房价短期内出现大幅跳水的可能性并不大。毕竟经历了2008年向2009年的过渡与转折之后，目前的房地产企业"不差钱"；而调控政策也并不希望将房地产打到"一蹶不振"，在这种情况下，期待房地产商主动降价不太可能。"
国11条当中所说的房价上升过快，房价过高，两个特殊的，这里有温州、杭州、广州、厦门、南京、上海、北京等。这个里面最低的是呼和浩特，那个地方没有什么泡沫，那里有现金，用不到银行的杠杆，相对而言温州就非常的高。到三季度末，自有资金率低于15%的就是温州、杭州、厦门都下去了，估计到四季度还有很多下去的。我们在自有杠杆率已经有2.86倍提高到接近10倍。
杠杆率最可怕的还不在后面的贷款，在于土地环节。如果说1亿资金拿土地，这1亿是用的杠杆，而且是允许的，比如说信托，基金可以使他的股权贷款，股权的融资达到50%或者49%，这么一来就把后面的杠杆翻了一番。如果你有10倍的杠杆在土地环节就变成20倍杠杆。房地美和房利美垮台的时候杠杆就是20多倍，现在正直冲这个数字。美国这次房地产是在大幅度的去杠杆，他的资产应该说是被低估的。中国去年大量的撬动了房地产的杠杆。
如果说到20倍以上，在现在这个节点很多城市在20倍以上。人民币如果在升值预期下，热钱大量进入。因为美国零利率，当然是到处追热，再进入中国，推动资产价格进一步上升就比较麻烦了。我们可以从股市，楼市看得出来楼市的杠杆上去了。蓝线是楼市，咱们都是拿指数说话，红线是上证指数。上证指数基本上在3000点左右徘徊，一直到今天已经徘徊了从7、8月份到现在一直在3000点上下波动，但是楼市大大超过股市很多很多还在往上走。实际上楼市应该滞后于股市三个月左右。这说明它在酝酿着一些资产的过热或者是它再往上发展的方向就是资产的泡沫。
CPI指数与房价是有关系的，尽管没有统计房价，但是可以从2008、2009这两条曲线看到，通货膨胀也不是空穴来风，现在没有，但不等于将来没有，而且在房价急剧往上走的情况下对CPI是有影响的。所以这些背景下，国11条出台我认为是非常及时的。
