加入收藏 | 网站地图 | 专栏申请| 原创投稿
专题首页 > 高峰论坛 > 首届品牌中国地产高峰论坛 > 论坛报道

聂梅生:中国地产的调整与转型

分享按钮 日期:2010-01-12 浏览:123 来源:品牌中国网

全国工商联房地产商会会长聂梅生

     2010年1月12日,由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。全国工商联房地产商会会长聂梅生出席论坛并发表演讲。

    聂梅生:

  各位领导,各位嘉宾,大家上午好!很高兴能在这个场合谈一下关于中国房地产个人的一些看法。希望能够和大家分享。

  我的发言题目“中国地产调整与转型”。大约是在我们年会开过之后,当时我们就觉得中国地产会面临一次调整。很多人不同意,但是现在大家都拿到了11号的文件。在这种情况之下,我认为已经是很好的转型机会,所以这个题目是调整与转型。

  我认为中国的房地产如果往前看十年,这个曲线是从2000年做到去年年底,应该说政策永远是起主导作用的,这次11条出来之后很多传媒问我这些政策怎么都视成相似,会有效吗?我说不要有怀疑。在下滑非常明显的时候,有一个向上的箭头,立即的出台了刺激性的救市,一揽子,刚才几位都讲到了非常管用,作用一直释放到现在,迎来了国11条,所以政策是起主导作用的。如果问2010年的楼市怎么样,还不如问政策。

  讲到11条之前要想到11条的背景。2009年到底发生了什么?我觉得2009年用三个字可以说“超预期”。我想从政府层面,开发商层面,老百姓层面,银行层面可能都没想到走出这样一个行情,房价持续9个月的走高。

  房价连续10个月回升的线,蓝的是环比,红的是同比。9月份的时候交易量曾经有所下降,有一个小小的波折,但是后来立即上来。到了四季度,房价的增幅曲线斜率大大的高于2007年房价涨的最快的时候的斜率,比它要陡得多。所以不光是达到了当年的新高,同时也达到了中国房地产历史上涨幅最快的一个高点。这两个涨幅差得很远,尾线一直这样上去,无疑是把中国的房地产推向了泡沫。如果再继续这样涨,比07年快得多。

  第二个高,我一直到现在都在说为什么去年房地产走出这样的情况?这个事情是不能用房价收入比来解释的,不可能08年大家没有钱不买房,09年突然都有钱了,怎么就有那么多钱买房子?交易量是从需方决定的,不是供方决定的。为什么2009年会有这么大的增幅?我认为核心问题就在货币上。

  货币投放率,2007年加上2008年才只有7万多亿,今年最终数据我估计肯定是在9万亿以上,奔10万亿。这么多的充裕的流动性在那里,房地产是不动产,是一个金融密集型的行业。现在怎么会不买房?怎么会交易量不上升?第一,利率非常低,在利率这么低的情况下当然按揭贷款的成本会低了。第二,又是首付只有20%,原来是30%,甚至于有些银行做的比20%还要低。第一次钱交的少,后面利率又低,这么低的利率贷款利息还要打7折。这样的情况之下,钱是哪儿来的?从银行出来的,刚才陈淮主任讲到这点,他没有深说,实际上是非常重要的。实际上从银行让利,银行是商业银行,凭什么让他打7折?他是靠利息来维持他的运行的。这么一打7折银行就让给了房地产市场,这是政府在特殊情况之下急剧宽松的货币政策。

  这种情况之下钱就出来了。肯定很多人凑够首付就可以买房。到年底就不是刚性的了,如果不提高利率,银行又到处的抢按揭贷款情况之下,就是投机性的在曲线的最后释放出来了,因为他们可以贷款,利用银行杠杆来买房,关键问题还是属于货币的供应问题。

  房地产今年还没有算到12月,1—11月份资本金来源达到4.8万亿在房地产里转。这么多的钱当然推动了我说的事。同比增长44.2%。11月份已经是11.6万亿,核心的核心就在这儿。

  第三高就是地王,09年第一季度各种地价都在上升。

  其实中国的住房真的不能全靠市场解决,尤其在这么一个宽松的特殊环境之下出台这些政策促使房价上升了,真的不是老百姓的中低收入的住房由现在的住房解决。但是保障性住房8月份完成了23.6%。实际上这个事情中央投入没有到位,地方投入也没有到位。中央计划投入493亿元,地方配套1183亿元,这方面都没有到位,就形成了现在的局面。所以我觉得保障性住房的问题,老百姓实际上很多是在期待这部分,没有。为什么这么说?一开始说保障性住房9000亿,后来到人大说是4000亿,占4万亿的10%。4万亿是两年,今年也应该是2000亿,后来说是1676亿,还包括地方的,而且还没有落实。目前的情况下怎么能房地产市场平衡?缺了一大块,缺的这块应该是由保障性住房平衡的这块。

  去年的形势不是平衡稳定的形势,但是其中也蕴含着机遇。

  我认为最大的风险是资金杠杆率提高。因为美国和日本脱离了它的宏观经济,促成了泡沫,造成了日本的十年不振和美国的次贷都是杠杆率造成的。当杠杆率超过预期就会惹祸,我们去年推动了杠杆率急剧上升,本来是2.86倍的成本杠杆,结果政策性的降低了,把自有资金变成20%,是为了房地产投资。结果政策性的提高到了5倍,我觉得5倍还是可以的。这种情况下国内贷款幅度快速上升,去年放的特别多。这样一个政策之下,没有资金杠杆率上不去。一个是定金出来了,及预收款上升。个人按揭贷款,08年四季度是-40%,09年第三季度是190%,杠杆率一下就提高了。

  这是中国四个城市的自有资金率,最低的就是现在所谓这次11号文件,国11条当中所说的房价上升过快,房价过高,两个特殊的,这里有温州、杭州、广州、厦门、南京、上海、北京等。这个里面最低的是呼和浩特,那个地方没有什么泡沫,那里有现金,用不到银行的杠杆。温州就非常的高。到三季度末,自有资金率低于15%的就是温州、杭州、厦门都下去了,估计到四季度还有很多下去的。我们在自有杠杆率已经有2.86倍提高到接近10倍。

  杠杆率最可怕的还不在后面的贷款,在于土地环节。土地如果说1亿资金拿土地,这1亿是用的杠杆,而且是允许的,比如说信托,基金可以使他的股权贷款,股权的融资达到50%或者49%,这么一来就把后面的杠杆翻了一番。如果你有10倍的杠杆在土地环节就变成20倍杠杆。房地美和房利美垮台的时候杠杆就是20多倍,现在正直冲这个数字。美国这次房地产是在大幅度的去杠杆,他的资产应该说是被低估的。中国去年大量的撬动了房地产的杠杆。

  如果说到20倍以上,在现在这个节点很多城市再20倍以上。人民币如果在升值预期下,热钱大量进入。因为美国零利率,当然是到处追热,再进入中国,推动资产价格进一步上升就比较麻烦了。我们可以从股市,楼市看得出来楼市的杠杆上去了。蓝线是楼市,咱们都是拿指数说话,红线是上证指数。上证指数基本上在3000点左右徘徊,一直到今天已经徘徊了从7、8月份到现在一直在3000点上下波动,但是楼市大大超过股市很多很多还在往上走。实际上楼市应该滞后于股市三个月左右。这说明它在酝酿着一些资产的过热或者是它再往上发展的方向就是资产的泡沫。

  CPI指数与房价是有关系的,尽管没有统计房价,但是可以从08、09这年两条曲线看到,通货膨胀也不是空穴来风,现在没有,但不等于将来许多,而且在房价急剧往上走的情况下对CPI是有影响的。

  所以这些背景下,国11条出台我认为是非常及时的。我是提前3个月之前觉得迎来的是另一次宏观调控,尽管很多人不同意,但是现在确实出来了。

  这11条我想和大家共同讨论一下,国11条应该关注一些什么?很多记者都说似成相识,没有那么多空,还好一点,所以股市昨天并没有影响很大,因为预期比它要严厉。

  我看了以后第一感觉它是一个综合性的,所以你才会觉得似成相识,他把上两次宏观调控用过当中管用的都综合起来,而且这次极具针对性和可操作性。原来我认为中国经过了好几轮,基本上我都是在其中的,我觉得不能一刀切。这次果然没有采取一刀切的政策。这是我觉得因地制宜,还要有可操作,这都是提高政策的水平和智慧。

  为什么我说它不是一刀切?它反复的在三个地方提了针对商品住房价格过高,上涨过快的城市。你不要对号入座,下面这三条是针对你是不是价格过高,是不是上涨过快。一个是限价房,经济适用房,五类房的供应,进行重点检察,这三条在不同的11条里面,但是都前面冠了一句话。所以有些二线城市说北京让我们这些吃药,我们根本不存在问题,这次不要对号入座,有些地方确实是经济适用房和商品房的价格是差不多的。你为什么要增加限价房,经济适用房?根本靠不上。

  第二点,大家谈的比较多是抑制投资,投机性住房需求。抑制用了很强的词。首付贷款比例不能低于40%,但是贷款利率变成1.1倍。现在还在低利率的情况下如果比银行利率还要高,变为1.1就是属于压制性的政策。但是根据风险定价,这是开了一个头,只是强调了40%。同时没有再重提改善性住房。为什么没提?因为改善性住房,从去年刺激性救市出来以后就引起了很多悬念。当时就问我怎么看改善性住房。我说我认为改善性住房就是二套房,只不过是自己使用而已。结果好多二套房贷全部全国了0.7倍,40%的首付,造成了很多炒房客利用银行的贷款来炒。我们很难界定,这是一个非常定性的词,很难让银行界定,也很难让老百姓自己自己享受经济危机时代的0.7倍的折扣。这次没有再提。

  第三点,信贷资金流向的监控,这是最最的核心词。房贷,信贷资金违规进入房地产市场。今年是4.8万亿在房地产市场里面转,有多少是属于银行10万亿和国家4万亿出来的?肯定不少,不然怎么会有5万亿在房地产一年?每年都是2、3万亿。这次提出来防范信贷资金违规进入房地产市场。这是重要的。

  防止境外热钱冲击我国房地产市场。这两个是非常重要的,监控流动性的走向,流动性今年是适度宽松不变的。2010年第一周就放出来了6000亿,相当厉害。当然每年第一月都是很多的。

  明确提出国有资产监管要进一步监管国有大企业的问题,国企地王的问题明确的提出了。非常具有可操作性的文件控制资金流向。去年这个事情意见很大。

  第四点是土地出让,土地出让我期待了很久,尽管前面加了“探索”两个字,探索土地出让综合评价方法,原来就是招牌挂。谁举牌高谁就中,其实土地的价值不再人民币上,在对经济,对社会对长远,对人文的贡献都有,对环境都有。我们就搞拍卖,现在探索土地出让综合评价,这是非常好的,评议地价,让土地价值充分体现。

  第五点,严重控制商品住房,单征土地出让面积,这必须要严格控制,不能一下1万亩地,1千亩地都算小的,这样不行的。你圈了3000亩地能一年开发完吗?肯定是囤地,你不能让他1年,2年不开发。土地出让金都让政府用掉了怎么布置?你要布置土地面积也可以。

  第六,保障性住房这块终于提出三年内,1540万户,这就比9000亿,4000亿投资好办多了,解决户数绝对是一落到底。中央加大力度,要求金融机构加大力度,这都是非常好的一些办法。不要说是中央管不了地方,这次可是管了,抓紧纠正地方的越权减免税,以及其他与中央要求不相符合的规定。

  所以我觉得从国11条我看下来以后我理出来的六要点当中,我觉得真是很有针对性的,和以前不一样了。

  中国经济最后要起来还是靠结构调整,从依靠出口,依靠资本的投入,投资改成依靠内需转型。4.8万亿在这里转,为什么不让它转型?我总觉得十大产业基金固然重要,房地产一个产业的资金量和它带动的20几个产业链应该转成更多的科技,更多的内涵发展,就会带动上游的绿色和科技型的投资和生产,下游是带给消费。所以我认为当前应该重点抓房地产的转型。可以有很多的政策抑制投机让房价上涨,也可以出台很多限制性的政策促进房地产的转型,比如说关于节水,节能,绿色消费,绿色生产这样一些政策也急需要出台政策刺激。因为房地产在全世界,它在能耗当中的比例都在40% 以上,甚至建材50%。低碳半天这个行业不低碳哪能低碳?它又是一个资本密集型的行业。

  这种情况下,商会在去年四季度先转型。我是最不同意总说房价,这等于是算命一样,要看房价背后是什么,我们是不是能够启动一个关于住区减碳评价的内容,我们分成了能源、绿化、水环境、交通、主要建材,把国内外的一些专家结合起来,这个已经发布了。关于中国绿色低碳经济住区技术评价指标体系,而且得到了中国最权威的,唯一的一家碳交易所的共同同意标准,也得到了国际上最大的SGS使用这个评估体系的共同认证。我们后天下午有一场很大的活动就是说这个。

  拿北京华润的项目来说,28万平方米,2.3的容积率等等,它的节能达到了70%,全部采用燃气热水器。最后减碳,每年每平方达到了22公斤。我们现在把公斤作为指标。因为我们经过很多测算是出得来的。这个小区每年减碳可以节省6000多吨,节省300多万。买了这个小区的房子,每年摊到每家的运行费加在一起300多万,像广州这样的项目也能达到差不多一平方米可以减少很多。

  商会牵头绿色低碳行动。2010年重点我们是推我们技术含量怎么提高,怎么调整产业结构。我们会同国内外先进的评价机构,成立了国际性的房地产低碳信用联盟,为什么要把信用,把节能放进去?要转进去,信贷和金融机构一定要进去,所以叫做低碳信用联盟。我们和一些有关单位和传媒共同发布房地产企业和项目绿色低碳指数。每个企业是多少,每个项目是多少,每个城市是多少,搞这么一个指数,搞这么一个信用联盟,再和银行,和金融机构建立低碳信用积分。

  我们举一个例子,一个项目如果每个积分是5块钱,一个项目可以获得300多万的积分。为什么要这么做?是为了以后的碳水和碳交易。如果你的企业有认证联盟在和其他进行碳交易的时候就有币值。

  如果这么做,全国是什么样的情况?如果是按照减碳20公斤算,住宅目前大概是115亿立方米,这是06年的数,按100亿来算,每年节约运行费1000亿,能够出来5000亿的节约,包括绿色和减碳。绿色是我们国家倡导的科学发展观,循环经济,不光是碳指标的问题。在生产企业这块又可以节约1000亿。综合以上,如果是中国的房地产进入低碳,绿色,节能,节水这样一个阶段,绿色建材,我们每年在全国的节约的费用就可以出来7000亿。如果考虑民用电和商用电的电差价可以达到差不多万亿元。所以是大数。我们拉动经济才4万亿,这个地方转型就可以吸纳,这一万亿就是消费。所以中国房地产应该进入到更加理性,更加科技的,结构更合理的时代。谢谢大家!

TAG:|陈淮|房地产|

阅读心情

  • 高兴0
  • 感动0
  • 同情0
  • 愤怒0
  • 搞笑0
  • 支持0
  • 超赞0
  • 流汗0
扫描左侧二维码或直接加微信号“brandunion”关注品牌中国官方微信公众平台。