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孙天群:如何经营旅游地产项目

分享按钮 日期:2015-01-25 浏览:2122 来源:品牌中国网

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黄山幸福新世界集团联席总裁孙天群发表演讲

  品牌中国网讯 1月25日,由品牌联盟、华商智库企业研究院联合主办的2015北清大总裁经济论坛在北京·五洲皇冠国际酒店隆重召开。本次论坛有数十位专注于经济发展的各界专家学者莅临现场,千位北京大学、清华大学总裁学员共聚一堂,畅谈新常态下的融合与创新。图为:黄山幸福新世界集团联席总裁孙天群

  孙天群:

  各位领导、女士们、先生们、朋友们,大家上午好。今天我要谈谈中国的旅游地产业包括中国的房地产业现在确实说实话过去羡慕房地产老板,但是现在一提到只要问你是做什么的?一听是房地产老板,马上躲着你。为什么?很简单,知道你缺钱。有的缺钱之后,还有很多是淘汰。

  今天我跟在座各位阐述一下我们这个项目从2012年开始和地方政府签约,但是我们从2012年很多数据,我们发现一个问题,中国的房地产业很快可以见底,2012年开始我们就做了一个计划,我们宁愿每年花2000万成本,也不现在去开发。因为我们知道一旦投入开发,我们不但要付土地款,所有建设款和大量款项,从而导致我们支付2000万成本之外,我们还要付出大量的建设成本。一旦投入进去,最终导致我们的房产滞销或企业在这经营、投资过程当中所有钱最终成为把它做成一个烂尾楼,对我们来说还不如等着每年支付2000万作为企业的运营成本,慎重思考。

  我们通过从2012年6月份开始一直到2013年4月份,我们把房地产业中国未来趋势以及房地产未来的很多方向性东西,我们做了一个总结。下面我们再跟各位讲的这四个观点。

  我们做的是旅游地产,中国的房地产业说实话从银行拿钱,从其他任何地方拿钱,我们认为不如从市场拿钱。所有的命运掌握在别人手上,还不如把命运掌握在企业本身自己手上。

  第一、旅游地产项目金融化

  旅游地产项目金融化,是中国旅游地产的一次变革,迟早会有这么一天。金融化有两个核心,第一就是如何把产品理财化。我们发现大家都知道在中国市场、房地产市场出现的问题,最大的问题是中国的老百姓早就把存在银行的存款拿来自己做投资理财产品。中国的房价之所以高,是因为中国的富人把存在银行的存款拿出来投资买房,保值增值,租赁赚钱,实际上就是投资理财产品。只不过不像个人自己去做投资理财产品而已。第二当投资理财产品项目资本化,因为只有通过项目资本化最终解决整个大盘问题,我们在这个立项过程当中我们采用的方式就是所有的产品先发投资理财产品,发完投资理财产品之后我们先规划,规划完了以后全部给金融投资基金公司,包括银行以及相关金融机构先发投资理财产品,订单式卖了再建,宁愿不建。我说大不了企业每年多花2000万成本,万一建了,投资成本,欠农民工,欠工程款,宁愿不建。通过这些我们把这个观点跟地方政府谈过之后,我们跟地方政府说了很清楚,也得到了地方政府的认可,我们就在和政府共同开发。

  从另外一个观点来讲,如何达到和政府共同开发?小的地产商拿两三百亩的土地还不如和政府一下子拿几千亩和上万亩的土地,做一个大市场。中国很多房地产公司,山东、山西、河南、河北有,没必要,实际上就一个地方跟政府一次性做,用一个大盘和政府谈条件,比你单个小项目,300亩没有1000亩和政府谈条件好得多,跟政府把条件谈好,你发你的理财产品的时候收益率更高。先把钱拿来,房子建好之后全部给上市公司,上市公司最终资本化,万达就是这么干的。万达把很多项目做到香港上市公司去了,一天涨157倍,在房地产市场当中你花多少钱才能赚那么多钱。

  第二、旅游地产项目艺术化

  中国的旅游地产项目规划很多还是在建房子,和住宅几乎差不多。我们的观点是既然做旅游地产,把旅游地产的规划从过去单一的房产,传统城市里的房产搬到了旅游景区,搬到山里去,还不如把它做成艺术化。这里有两个观点,我们有两个项目,一个在黄山,一个在九华山。在黄山的蓝田镇,黄山5A级景区中间的22公里全部给我们,针对这个项目,我们把蓝田镇做了规划,在这个地方引入了当代艺术家施少平先生2013年获得世界顶级十大大地装置金奖的艺术作品《莫非•卵》为蓝本 ——把所有房子盖成卵形。而当地的环境、气候以及发源地和我们的规划是融合的。

  另外,在九华山的项目中,我们和青阳县政府提出一个理论,九华山前山已经开发出来,后山一直没有开发。我们在九华山千山拜佛,后山修行,做了修行度假项目。修行采用的方式定了一个核心理论,把所有房子做成圆筒式。当一个造型在某个地方规模够大,就会吸引别人。如果盖几千个全都是一种造型的房子,一定会吸引世界的关注。

  第三、旅游地产内容产业化

  什么叫内容产业化?中国的旅游市场,海南,到东北白云山,到任何地方都有旅游市场都有季节性。迪士尼乐园为什么没有季节性,是因为它有内容产业。旅游地产如果当我们在旅游地产中,在某个地方最终从而实现按季节去,因为有季节性,从而导致我们投资的产业会带来贬值。所以在这个问题上,我们采用的方法就是搞内容产业。也就是说房子不重要,真正去消费的人很多是冲着内容去的。我们因为有这个内容,所以从而去吸引很多消费者,不是因为季节原因不去,而是因为内容而要去。这个内容主要体现三点,我们讲养身养心养灵。养身在旅游地区,包括九华山,中国四大佛教圣地之一。老百姓真的不缺钱,但是中国的老百姓你问他幸福指数,很多人都不幸福。最核心的问题实际上因为我们是有钱之后,我们很多时候开始膨胀了,从而导致人们开始浮躁。谈任何事,就谈钱。而我们做这个旅游度假项目,中国旅游地产要做具有能够让旅游者、消费者能够待在这里,能够让他静下心来。我们有两个核心,第一个就是养身,通过环境项目去养身。养心,是通过受的教诲,养灵是做公益项目。第二是消费增值,把当地我们所要的老百姓通过征地把老百姓地征来之后,我们做这件事,中国的企业家们没有一个愿意真正的伤害我们。但是我们恰恰做房地产开发过程当中,恰恰时时刻刻伤害老百姓。我们认为在这个观点上我们采用的方法就是把三农打包进去。怎么打包?消费增值就是我们所有消费者来消费以后,我们通过把三农产业,老百姓的产品,农副产品打包之后通过品牌化,解决三个问题。一个是土地增长解决就业问题,第二解决老百姓的包销的问题,他剩余土地能够产出的农副产品进行包销。第三是包租,地方老百姓,现在中国的农民很多都是子女到城里打工,爷爷奶奶带着三个孙子在家里务农。我们通过大量调研发现,有的一个家庭六七个人,种一些地,多出四亩地租出来,每年4000块,我租回来拿一亩地给富人,中国有太多的富人愿意在农村以每亩2万、3万在农村租一块地自己耕种,生产一些自己想要的东西。

  另外消费者在这消费以后,我们通过农副产品本身,以前安徽茶叶我不太清楚,这次通过和黄山脚下和很多农民做很多交流,我们做了很多调研之后发现安徽的茶,老百姓真正给到回收的生产品牌,深加工的企业15块、20块,但是他卖出去的茶叶300、400、500,甚至更多。老百姓真正拿出来的茶叶稍微进行通过我们的商业化运作和简单的包装,马上就可以升值20倍。我们采用这种方法,让游客来消费了以后,我们通过积分换购方式,让所有消费者在这里花一千块钱,我给你一千块钱的农副产品,把农民的三农产品带回家。花同样一千块钱消费,可以带一千块钱土特产回去。一旦形成市场之后,后期就是由现钱来买,帮助老百姓来解决一些问题。

  第四、旅游地产养老养生化

  中国的养老地产到现在没有一个做成,很难做成。养老我们通过大量的市场调研发现一个问题,有钱人不会把父母亲送养老院,晚辈孝敬长辈不会把老人送到养老院。你说张总这几天没有看到你爸你妈,你告诉他说我把我爸我妈送到养老院去了,你看别人怎么骂你。中国传统孝道价值观念,把父母亲送到养老院,是违背孝道一种价值观。中国养老只有一种可能,居家养老。我们说政府在把老人从一个地方搬到另外一个地方去,新建那么多设施,我们还不如把这些钱在社区里边建设诊所、服务站。老人没一个冲着环境好去养老,老人最缺是孤单寂寞,不能和社会进行互动,而不是现在老人都需要去吃好、穿好、住好。我们要解决是老人养生化,让老人的身体健康起来。只要让他健康,生活品质的提高,我们讲这就是我们做晚辈孝道核心价值和核心内容,这是我们提出第四个观点。

  从晚辈来讲,我们说孝道的真正体现是体现于如何让老人能够安心、放心、安逸,在这环境当中能感觉到社会对他们的遗忘,孩子不遗忘他,和他这种亲密关系。老人没有非要吃好穿好住好才是孝敬。我是在农村长大,我现在父母在城市他们对我唯一的要求就是能够长回去看看他们,他们想我的时候,我能够打电话的时候,我能接。偶尔把孩子带回去给他看看,他从来没有说你每年给我多少钱,给我换什么环境,要给我买什么好的吃的,买什么好衣服,买什么好车,买什么好房,不需要。我们讲给老人还是养老,让老人用养生方式,延长老人的健康,尽我们的晚辈孝道。

  以上就是我们针对中国旅游地产,我们四个观点,观点是我们自己本身企业现在目前在经营过程当中一些想法。今天在座各位有很多专家、很多老师,也有很多房地产界的前辈们,有什么不到之处请大家多多包涵,谢谢大家。

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