全国工商联房地产商会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生发表演讲
品牌中国网讯 1月25日，由品牌联盟、华商智库企业研究院联合主办的2015北清大总裁经济论坛在北京·五洲皇冠国际酒店隆重召开。本次论坛有数十位专注于经济发展的各界专家学者莅临现场，千位北京大学、清华大学总裁学员共聚一堂，畅谈新常态下的融合与创新。图为：全国工商联房地产商会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生。
聂梅生：
各位同学大家上午好，很高兴参加品牌中国的这样一个盛会，在今天的会上跟大家分享一下关于中国房地产下一步的一些观点，希望能引起一些思考和讨论。
首先回顾一下习近平总裁在APEC语录和今天的主题很有关系。他讲过改革会带来发展，创新会带来进步，改革加上创新就会带来胜出。我们今天的主题可能会更多讲一些改革和创新在房地产界主要是体现在什么地方，下一步怎么理解这些改革和创新。
先回顾我们中国房地产市场当前是怎样的形势，首先从市场层面来看可不可以这么认为，起码是我个人的观点已经开始进入了软着陆的筑底阶段，并不存在很多人担心崩盘、跳崖、崩溃，我想这样的估计到现在应该说是不成立。首先曾经有一次高位盘整，然后从涨幅下调，然后进入负增长持续，开始筑底呈现软着陆。就是去年四季度和今年一月份的情况。第二个特点就是城市和城市之间，企业和企业之间，地区和地区之间的差异化加大，今天中国房地产不能和各个地方同日而语，差别很大，这是2014年整个形成的态势。
但是它也有共性，是什么?全产业链或者说所有企业，所有城市当中这些项目都呈现了一个资金链的全线的趋紧，空前的趋紧。还有共性就是去库存压力很大，正是因为资金链紧张和待销房存量太大，这两个事情是高高，他这个筑底个软着陆趋势不会马上改变，要去库存没有那么容易，恢复资金链不紧张不是一两天的事。这两个因素存在，所以我认为目前这种软着陆的态势或者说筑底的态势还会继续持续，持续到今年一季度甚至二季度，二季度以后当这两个问题有所缓解的时候，房地产才会呈现一个正向的增长。整个当前市场形势是这样的形势。一会我会用数据和曲线跟大家表述。
2015年在中国房地产历史上会有浓重的一笔，今年确确实实是我们政策层面进入深水区的全面改革，房地产改革说了很多年，关于房地产的长效机制，关于房地产根本性的问题，2012年说到这个深水区改革和长效机制，基本上中国老百姓都家喻户晓。有那么几件事情，比如说房产税，比如说不动产登记等等这些问题说了很多年。今年在一月份连续发了几个文件确确实实进入了一个实操阶段，2015年不会像2014年以前十年条口，短期发了很多文关于房地产调控，结果房价没有调下来。今年一季度两个掷地有声的文件出台，一个就是关于地根，土地的供给制度的问题发了一个《关于农村土地征收、集体经营性建设用第入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。和土改有关会牵扯一系列的问题，不光是土改文化。在国土资源部解读这个问题会牵扯到征地，房地产土地征收的范围和它的补偿，这是牵一发而动全身的房地产业界的大事。而且有时间，三年试点结束，三年很快。这个事情真正是一件大事。
第二关于不动产登记，第656《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》3月1日起施行。不动产登记以后才有可能牵动物权和税收，才有可能征收房地产税，解决了我们多年来形成土地财政，这两件事情都是和土地财政有关。土地财政怎么解决，没有这些根本性改革形的文件出台，土地财政解决不了，地价飞涨这个问题不好解决。
第三是关于金融方面的直接融资，我曾经2004年开始给国务院打报告等等，十年以后今年从银监会、证监会把房地产信托基金这件事情提到议程上来地很多文件提到，比如说住建部的2015的4号加快培育和发展住房租赁市场的指导意见。今年2015真正的进入了深水区的全面改革。
我们看一下整个2008-2014年房地产总体情况，大家都关心房价，房价到了今年四季度，2014年年底，房价的涨幅是正的1.3，前面三个季度房价都是跌，最后全年平均，一季度比较好一些，最后是正的1.3的涨幅。这个涨幅等于零涨幅，咱们CPI还有一个指数比他高，所以实际上房价还是跌的。今年的GDP还是7.4，如果我们不健忘的话，每年房价调控都说不能高于GDP，不能高于人均收入，老调下来。今年你不调了，掉到零，低于我们调控目标，低于GDP，低于人均收入。零增长可以笼统认为今年房价是零增长，1.3跟CPI和GDP的涨幅一平衡，粗略认为今年房价零增长。
这里面为什么在房地产的问题上，我看昨天李克强总理对房地产有很多的正面，发了很多正能量。这条曲线可以告诉大家原因是什么?蓝线是我们国家固定资产投资非常重要，高铁、丝绸之路、经济都是投资拉动。今年房地产投资增幅已经掉到11.90，非常的低，到了这么一个局面。固定资产投资和房地产投资之间的负拉动。
我们看一下目前为什么说各个城市之间是不一样的，可以看到全国的12月份的十大城市，新建住宅价格指数当中，已经有了十个城市当中五个城市环比已经回正，没有像前几个月那么紧张，全都是副增长，环比更是降。到了12月的时候，已经有一半恢复到涨了。为什么说已经开始筑底，不会崩盘，是从十大城市可以看出来。真正今年房价跌过10%，只有一个城市就是杭州。今年年初杭州第一枪引起对2014年中国房地产的降价悬念，就是从杭州开始。杭州跌了10%，跌幅超过GDP人均收入，真正是跌的。其他城市没有跌过10%，第二跌幅比较大是重庆，占了8%，其他都是5%，甚至5%以下。真正保持正增长环比去年比较高的只有深圳、北京、上海，这三个城市相对2013年来讲，2014年房价还是涨了一点。为什么告诉大家这个局面呢?已经开始筑底，没有像外界尤其是国外的一些国家对中国房地产市场的估计认为会走日本这条路，会有十年的不振，会跌幅超过20%，甚至说会跌掉一半，数据出来不会跌掉一半，重新开始复苏。中国目前房地产局面就是这样一个筑底软着陆的局面。
